MIETENSPIEGEL 2017 ZWEI EURO UNTER DEM DURCHSCHNITT

Anfang Dezember 2017 ist der neue Mietenspiegel erschienen. Die Ergebnisse dürften Hamburger Mieter wenig begeistern: Auf dem freien Markt ist die Miete erneut gestiegen und beträgt durchschnittlich 8,44 Euro pro Quadratmeter. Einzig bei den Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften und der SAGA liegt der Preis deutlich drunter. Warum?

„Ausziehen? Besser nicht“: Unter diesem Titel erschien im Dezember in der Wochenzeitung „Die Zeit“ eine Analyse zum neuen Hamburger Mietenspiegel. Autor Christoph Twickel zieht darin das Fazit, möglichst nicht umzuziehen. Da bei einem Wohnungswechsel der Vermieter die Miete anheben darf, steige der Marktpreis bei jedem Umzug höher. Das habe, so seine Analyse, besonders bei kleinen Wohnungen zu einem Preissprung geführt. Fakt ist: Im Schnitt sind die Netto-Kaltmieten innerhalb der vergangenen zwei Jahre um 5,2 Prozent gestiegen. Für Wohnungen in der Größe von 25 bis 41 Quadratmetern, die in den 1960er- und 1970er-Jahren gebaut wurden, zahlen Neumieter jetzt 14 Prozent mehr – in normaler Wohnlage. In guter Wohnlage sind es sogar rund 17 Prozent. Wäre es deshalb nicht besser, wenn es keinen Mietenspiegel gäbe? Monika Böhm schüttelt den Kopf. „Ich möchte mir gar nicht vorstellen, wie hoch die Mieten jetzt ohne Mietenspiegel wären“, sagt die Vorsitzende des Arbeitskreises der Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften. Für Mieter bietet der Mietenspiegel eine sehr gute Transparenz bezüglich der Mietpreise. Sie können im Wohnanlagenverzeichnis, das auch im Internet veröffentlicht wird, genau sehen, wie ihre Wohnanlage eingestuft wird – und gegen zu hohe Mieten vorgehen.

SCHUTZ VOR WUCHERPREISEN
Denn genau dafür wurde der Mietenspiegel 1974 in Deutschland eingeführt: als Schutz vor Wucher. Zuvor konnten Vermieter die Wohnungsmieten auf dem freien Markt nach eigenem Gusto bestimmen. War dem Mieter der Preis zu hoch, bekam er nicht selten eine Änderungskündigung ins Haus und durfte sich eine neue Bleibe suchen. Die Stadt Hamburg gab erstmals 1976 einen Mietenspiegel heraus. „Seitdem dürfen die Mieten nur noch im Rahmen des Mietenspiegels angepasst werden“, erläutert Monika Böhm. Zwar wird der Preis auf dem freien Mietwohnungsmarkt an sich durch Angebot und Nachfrage reguliert. „Gibt es aber zu wenig Wohnungen, kann der Preis auch mehr als gewünscht steigen.“ Genau das ist in anderen europäischen Städten passiert. In London gingen vor zwei Jahren Studenten auf die Straße, weil sie für ihre Zimmer im Studentenwohnheim rund 55 Euro pro Quadratmeter zahlen mussten. Netto, kalt, versteht sich. In Paris bewegt sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 20 und 26 Euro. Im Vergleich zu London ein Schnäppchen. Das liegt aber nur daran, dass Frankreich 2015 einen Mietenspiegel nach deutschem Vorbild eingeführt hat. Zwischen 2007 und 2015 stiegen die Preise um satte 50 Prozent. Mit dem Mietenspiegel nur noch um 0,4 Prozent.

ALTE GRUNDPRINZIPIEN
Selbst wenn Hamburg längst nicht an solche Preise herankommt: Trotzdem fragen sich viele, warum die Durchschnittsmiete in der Hansestadt auf über acht Euro steigen musste. Ginge nicht weniger? „Sicher“, bestätigt Monika Böhm und verweist auf die Durchschnittsmiete bei den Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften und der städtischen SAGA Unternehmensgruppe. „2016 lagen wir bei 6,32 Euro pro Quadratmeter netto, kalt.“ Das sind 2,12 Euro pro Quadratmeter weniger, als der neue Mietenspiegel ausweist. Wie kommt so ein Unterschied zustande? „Die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften arbeiten nach ihren alten Grundprinzipien“, erläutert Monika Böhm, „Solidarität und Mitgliederförderung. Entsprechend gestalten wir die Nutzungsgebühren bei unseren frei finanzierten Wohnungen.“ Das heißt: So viel wie nötig, aber so wenig wie möglich. Das gilt sowohl für den Neubau als auch für Mieterhöhungen im Bestand. Da die Nutzungsgebühren der Genossenschaften auch im Mietenspiegel berücksichtigt werden, können diese zurecht behaupten: Wir sind die Mietpreisbremse in Hamburg! „Denn gäbe es keine Wohnungsbaugenossenschaften“, zieht Monika Böhm ein Fazit, „wären die Mieten in Hamburg noch teurer.“ Es ist dagegen kaum davon auszugehen, dass die allgemeine Durchschnittsmiete irgendwann wieder fällt. Schließlich folgen nicht alle Vermieter den genossenschaftlichen Prinzipien. Allerdings könnten irgendwann zumindest die Steigerungsraten nicht mehr so hoch ausfallen. Dafür müsste allerdings noch mehr gebaut werden, ist die Vorstandsvorsitzende überzeugt. „‘Bauen, Bauen, Bauen!‘ ist das einzige Rezept gegen hohe Mieten. Auch wenn die Neubauwohnungen teurer sind, lösen sie doch auch immer Umzugsketten in den Genossenschaften aus. Damit steigt das Wohnungsangebot an und die Preise stabilisieren sich.“

UM DIESE WOHNUNGEN GEHT ES
„Qualifizierter Mietenspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum“: So lautet die offizielle Bezeichnung des Mietenspiegels. In der Statistik tauchen somit ausschließlich Wohnungen auf, die auf dem freien Markt vermietet werden. Allerdings werden nicht alle frei finanzierten Wohnungen erfasst. Zum einen fehlen Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern; zum anderen Wohnungen, deren öffentliche Förderung gerade ausgelaufen ist. Laut der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) gibt der aktuelle Hamburger Mietenspiegel einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete von rund 539.000 Wohnungen. Das sind rund 80 Prozent des gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkts. Der Mietenspiegel erscheint in Hamburg alle zwei Jahre unter der Federführung der BSW. Weitere Infos und Download:
www.hamburg.de/mietenspiegel