DIE NEUE GRUNDSTEUER AB 2025
DER HAMBURGER SENAT HAT ENTSCHIEDEN
Der Senat hat im März 2021 den Gesetzentwurf zur neuen Hamburger Grundsteuer beschlossen. Der von der Stadt Hamburg eingeschlagene Weg ist klug, einfach, überzeugend und transparent, sodass die neue Grundsteuer nicht als Preistreiber auf die Wohnkosten wirken wird.
Bei dem verabschiedeten „Wohnlage-Modell“ wird neben der Fläche des Grundstücks und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage der Immobilie berücksichtigt. Zur Berechnung der Lage will sich der Senat am Hamburger Mietenspiegel orientieren, der die Grundstücke in „normale“ und „gute“ Wohnlagen einteilt.
Die Grundsteuer wird für alle Gebäude fällig. Ab 2025 sollen unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen mit 0,04 €/m2 multipliziert werden und Gebäudeflächen mit 0,50 €/m2. Der Betrag wird mit dem Hebesatz multipliziert. Für Wohngebäude wird dieser bei etwa 1.000 Prozent liegen. Für baureife unbebaute Grundstücke, die aus spekulativen Gründen nicht bebaut werden, greift ab 2025 die Grundsteuer C mit einem erhöhten Hebesatz von 2.000 Prozent. Diese Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, um auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.
So kompliziert, wie es sich anhört, ist es nicht. Wer nachrechnen möchte, muss als Erstes die Messzahl für das Gebäude und das Grundstück ermitteln. Die Tabelle dazu ist wie ein Rabattiersystem aufgebaut. Die Messzahlen nach dem neuen Gesetz reduzieren sich durch die gesetzlichen Ermäßigungen wie folgt:
• Wohnen, d.h. 0,7 70,0 %
• in normaler Wohnlage, d.h. 0,7 x 0,75 52,5 %
• im Denkmal, d.h. 0,7 x 0,75 52,5 %
• in Sozialwohnungen, d.h. 0,7 x 0,75 52,5 %
• in normaler Wohnlage und im Denkmal, d.h. 0,7 x 0,75 x 0,75 ca. 39,4 %
• in normaler Wohnlage und in Sozialwohnung ca. 39,4 %
• in Sozialwohnung und im Denkmal ca. 39,4 %
• normale Wohnlage und in Sozialwohnung und im Denkmal ca. 29,5 %
Anhand des folgenden Beispiels eines Mehrfamilienhauses lässt sich die Berechnung der Grundsteuer nachvollziehen:
MEHRFAMILIENHAUS
• normale Wohnlage
• belegt mit Sozialwohnungen
• Grundstücksfläche 1.000 m2
• Wohnfläche 1.000 m2
• Hebesatz Grundsteuer B 1.000 %
• 20 Wohnungen
BEWERTUNGSEBENE
Grund und Boden: 1.000 m2 x 0,04 €/m2 = 40,00 €
Gebäude: 1.000 m2 x 0,50 €/m2 = 500,00 €
Grundsteuerwert: 540,00 €
MESSBETRAGSEBENE
Grund und Boden 1,00 x 0,75 (Erm. § 15 GrStG)
= 0,75 x 40,00 € = 30,00 €
Wohnen 0,70 x 0,75 (Lageerm. 25 %) x 0,75 (Erm. Sozialwhg. 25 %)
= 0,39375 x 500,00 € = 196,88 €
Messbetrag = 226,88 €
GRUNDSTEUER (Hebesatz x Messbetrag)
Hebesatz 1.000 % x 226,88 € = 2.268,80 €
Belastung pro Whg./Jahr 2.268,80 € : 20 Whg. = 113,44 €
In Bezug auf unser Rechenbeispiel würden die Mieter ab 2025 Grundsteuer in Höhe von 113,44 € pro Jahr für ihre Wohnung bezahlen.
WICHTIG ZU WISSEN!
Die Grundsteuer für eine Mietwohnung ist in der jährlichen Betriebskostenabrechnung gesondert ausgewiesen.